Подписание акта приема квартиры с застройщиком




Подписание акта приема квартиры с застройщиком
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Односторонний акт приема-передачи: возможно ли взыскание неустойки?

Защищая себя от финансовых претензий дольщиков, связанных с взысканием неустойки за просрочку передачи квартиры, застройщики не всегда поступают добросовестно. Вот почему важно знать свои права, и уметь защитить  их, если что-то пошло не так.

Согласно ч. 6 ст. 8 закона от 30.12.2014г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…при уклонении или отказе дольщика от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства…».

В обзоре практики Верховного суда РФ от 04.12.2013г. «О разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД», в п. 25 сказано: «При установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства)…» (в настоящее время в ч. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ внесены изменения, и с 01.01.2017г. застройщик будет законом освобождён от уплаты неустойки в описанной ситуации).

В каких случаях суд может отказать дольщику?

Возникает вопрос о том, какие действия (бездействия) дольщика считаются уклонением от приёмки квартиры и могут привести к отказу во взыскании неустойки?

Практика рассмотрения судами подобных ситуаций показывает, что судьи считают уклонением от приёмки квартиры и, соответственно, отказывают в иске в следующих случаях:

- если дольщик игнорирует уведомление застройщика о готовности квартиры и не появляется на объекте для его приёмки;

- если дольщик всё же появился на объекте, акт не подписал и при этом документально не зафиксировал свои претензии к качеству объекта;

- если дольщик появился на объекте, зафиксировал претензии, но не направил их застройщику. При этом довольно часто застройщики при приёмке дают заполнить акт осмотра, однако составляется он в единственном экземпляре, который представитель застройщика забирает себе (для работы). Впоследствии доказать, что такой акт был составлен (если вы себе не сделали как минимум копию), будет практически невозможно.

Однако, если на момент получения уведомления от застройщика о готовности дома просрочка уже существует, то даже в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры, ему не может быть отказано во взыскании неустойки. Но в этом случае суд будет решать, за какой именно период взыскивать неустойку (за весь период просрочки до даты составления одностороннего акта либо до даты, когда квартира была фактически готова к приёмке).  При этом факт уклонения дольщика от приёмки квартиры может привести к тому, что суд сильно снизит присуждённую сумму.

Положительным моментом является то, что наличие указанных в предыдущей статье документов (акт осмотра квартиры, содержащий перечень недостатков, дефектная ведомость, экспертиза и т.д.), не позволяют суду отказать дольщику во взыскании неустойки, а период просрочки будет исчисляться по дату составления одностороннего акта.

Ну и самый важный момент, если застройщик необоснованно составил односторонний акт приёма – передачи квартиры (например, если были зафиксированы существенные недостатки объекта, которые не были устранены в установленный срок, если акт составлен преждевременно и др.), то такой акт можно оспорить в суде.

Практика Московского дольщика по актам передачи квартиры

Хорошим примером служит решение по делу дольщика ЖК «Зелёные аллеи» (застройщик ООО «МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ»).

Квартира подлежала передаче до 30.04.2016г. После получения уведомления о её готовности в конце марта дольщик пришёл на объект, где совместно с представителем застройщика были составлены акт осмотра и дефектная ведомость. В дефектной ведомости, в том числе, были указаны следующие недоделки: требуется регулировка створок окон и дверей ПВХ, необходимо установить ручки и заглушки петель, заделать примыкание отвода вентиляции в ванной, срезать арматуру в комнате. Дольщик установил срок устранения недостатков 31 мая 2016г., но повторного приглашения на приёмку квартиры так и не получил. 01 июля он повторно пришёл на объект, после осмотра  выяснилось, что указанные ранее недоделки были исправлены частично, однако появились новые. Была составлена новая дефектная ведомость. Через неделю дольщику пришло письмо от застройщика, в котором содержался односторонний акт приёма – передачи квартиры, после чего он обратился в наше Бюро за помощью во взыскании неустойки. Оценив имеющиеся документы, мы пришли к выводу, что оснований считать дольщика уклоняющимся от приёмки квартиры нет. В исковом заявлении нами также было заявлено требование о признании одностороннего акта недействительным.

26 сентября 2016 года суд удовлетворил наш иск частично. Заявленная сумма исковых требований составила 423 259руб. 51 коп. Несмотря на то, что односторонний акт приёма-передачи квартиры не был признан недействительным (возможно, вследствие технической ошибки), судья взыскала в пользу истцов: 300 000р. неустойки, 150 000р. штрафа, 10 000р. морального вреда, 20 000руб. представительских расходов, 3 000р. расходов за оформление нотариальной доверенности, а всего 483 000,00руб. Считаем, что это очень хорошее решение, подтверждающее возможность взыскания неустойки при наличии одностороннего акта.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Бесплатная консультация


ОТЗЫВЫ